ضريبة التصرفات العقارية في المملكة
الأحكام والإعفاءات والعقوبات
ضريبة التصرفات العقارية تُفرض على كل تصرف في العقار سواءً بمقابل أو دون مقابل. تعرّف على الأحكام والإعفاءات قبل إتمام أي صفقة.
نطاق فرض الضريبة وقيمتها
بموجب المادة الثانية من نظام ضريبة التصرفات العقارية، تُفرض الضريبة بنسبة 5% من إجمالي قيمة التصرف العقاري، أياً كانت حالته أو استخدامه أو شكله، سواءً تم توثيقه أم لا. ويشمل ذلك:
- العقار المنجز أو تحت الإنشاء أو على الخارطة.
- التصرف بالعقار كلياً أو جزئياً، مُفرَزاً أو مشاعاً.
- سواءً كان مقابل التصرف نقدياً أو عينياً أو حتى دون مقابل.
📐 آلية احتساب الضريبة
تُحتسب الضريبة على أساس القيمة السوقية العادلة للعقار، مع استبعاد كلفة الأجل في حال وجود تمويل من جهات مرخصة.
مثال: عقار بقيمة سوقية 500,000 ريال = ضريبة 25,000 ريال
متى تستحق الضريبة وتُسدَّد؟
بحسب المادة الرابعة، تُستحق الضريبة في تاريخ وقوع التصرف العقاري، ويُعتبر حُكماً تاريخ توثيقه هو تاريخ الاستحقاق. المادة الخامسة تُوجب السداد في ذات التاريخ، مع إمكانية السداد مسبقاً.
الإعفاءات من الضريبة
🟢 الحالات المعفاة من ضريبة التصرفات العقارية
- التصرف في قسمة التركة بين الورثة.
- الهبة بين الأزواج أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة.
- التصرف دون مقابل للوقف أو الجمعيات الخيرية المرخصة.
- حالات نزع الملكية للمصلحة العامة.
- التصرف بين شركات مملوكة بالكامل لنفس الشخص أو جهة واحدة.
- التصرف ضمن الاكتتابات العامة أو الصناديق الاستثمارية.
- التصرف الناتج عن البيع الجبري بأمر قضائي.
- التصرف بسبب الاندماج أو الاستحواذ.
- إلغاء التصرف خلال 90 يوماً من التوثيق مع ردّ القيمة كاملةً دون تغيير وصف العقار.
المسؤولية عن الضريبة
بحسب المادة السابعة، فإن المتصرِّف هو المسؤول الأصلي عن سداد الضريبة. في حال ثبت أن المتصرَّف له كان سبباً في عدم سدادها، يُسأل تضامنياً. ويشمل ذلك أي تواطؤ أو امتناع عن التعاون مع الهيئة.
رقابة الهيئة وإعادة التقييم
تمنح المادة الثامنة للهيئة صلاحية مراجعة وتقييم قيمة التصرفات خلال ثلاث سنوات من تاريخ التصرف، وإعادة احتساب الضريبة في حال كانت القيمة المُصرَّح بها أقل من السوقية أو كان هناك تهرب ضريبي. وللهيئة الاستعانة بمقيّمين معتمدين.
العقوبات والغرامات
| المخالفة | العقوبة |
|---|---|
| التهرب الضريبي عبر مستندات مزورة أو تصرفات صورية | غرامة لا تتجاوز 3 أضعاف الضريبة المتهرَّب منها |
| التأخر في سداد الضريبة | غرامة 2% شهرياً (حتى 50%) + 1% إضافية عند تعديل الهيئة للقيمة |
| أي مخالفة أخرى للنظام | غرامة لا تتجاوز قيمة الضريبة أو 50,000 ريال (أيهما أعلى) |
حالات استرداد الضريبة
يجوز استرداد الضريبة وفق المادة التاسعة في ثلاث حالات:
- السداد الزائد أو بالخطأ.
- عدم اكتمال التصرف العقاري.
- إلغاء التصرف خلال 90 يوماً وفق الشروط المحددة.
الاعتراض على قرارات الهيئة
بحسب المادة السابعة عشرة:
- يجوز التظلم من قرارات الهيئة خلال 60 يوماً من التبليغ.
- تبتّ الهيئة في التظلم خلال 90 يوماً.
- في حال الرفض أو انقضاء المدة، يحق الاعتراض أمام الجهة القضائية خلال 30 يوماً.
- القرار يصبح نهائياً إذا لم يتم التظلم أو الاعتراض خلال المدد.
الأسئلة الأكثر شيوعاً
هل تُفرض الضريبة على هبة الوالد لأبنائه؟
الهبة من الوالد للأبناء تُعدّ هبة للأقارب من الدرجة الأولى، وهي مشمولة ضمن الإعفاءات حتى الدرجة الثالثة بموجب نظام ضريبة التصرفات العقارية. يُستحسن توثيق العلاقة القرابية رسمياً للاستفادة من الإعفاء.
هل تُطبَّق الضريبة على العقار الذي لم يُوثَّق عقده؟
نعم. النظام صريح في أن الضريبة تُفرض بصرف النظر عن توثيق التصرف أم لا. تاريخ الاستحقاق هو تاريخ التصرف الفعلي، وعدم التوثيق لا يُسقط الضريبة بل قد يُضيف غرامة التأخير.
هل يمكن الاعتراض على القيمة التي قدّرتها الهيئة لعقاري؟
نعم، يحق للمكلف الاعتراض على التقييم الجمركي أمام مدير الهيئة أو لجنة الفصل، أو اللجوء للقضاء بعد استنفاد مرحلة التظلم الإداري. يُنصح بالاستعانة بمحامٍ متخصص لإعداد الاعتراض بشكل صحيح ضمن المهل النظامية.
ماذا يحدث إذا أُلغيت الصفقة بعد توثيقها؟
إذا تم الإلغاء خلال 90 يوماً من التوثيق ورُدّت القيمة كاملةً دون تغيير في وصف العقار، يحق استرداد الضريبة المسددة وفق المادة الثالثة. الإلغاء بعد 90 يوماً لا يمنح حق الاسترداد التلقائي.
جسر الحق – استشارتك القانونية في التصرفات العقارية
قبل إتمام أي صفقة عقارية، تواصل معنا لمراجعة التزاماتك الضريبية واستكشاف حالات الإعفاء المتاحة.
احجز استشارتك الآن تواصل معنا عبر واتساب📍 المملكة العربية السعودية | السرية التامة مكفولة
المعلومات الواردة في هذا المقال ذات طابع تثقيفي عام ولا تُعدّ استشارة قانونية متخصصة. للحصول على رأي قانوني في قضيتك، تواصل مع فريق جسر الحق مباشرةً.